Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản thường là lĩnh vực hưởng lợi mạnh mẽ nhất khi dòng tiền “rẻ” được bơm vào nền kinh tế, nhờ khả năng thu hút vốn lớn và biên độ sinh lời cao. Tuy nhiên, khi dòng tiền trở nên “khó khăn”, tức là lãi suất bắt đầu nhích lên, bất động sản lại là ngành chịu tác động nặng nề và sâu sắc nhất, do đặc thù phụ thuộc nhiều vào vốn vay và chu kỳ đầu tư dài hạn. Sự gia tăng âm thầm của lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng ở các kỳ hạn ngắn đang kéo theo xu hướng tăng của lãi suất cho vay, tạo ra một phép thử lớn cho thị trường bất động sản. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản, áp lực lạm phát quay trở lại cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương toàn cầu đang khiến dư địa duy trì lãi suất thấp dần bị thu hẹp, đặt ra thử thách lớn cho bất động sản tăng lãi suất.
I. Áp lực Vĩ mô và Cơ chế Dẫn đến Suy giảm Thanh khoản
Mối quan hệ nhạy cảm giữa lãi suất và BĐS cho thấy, khi chi phí vốn tăng mạnh, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất chính là sự suy giảm thanh khoản trên diện rộng.
1. Phép thử đối với Người mua và Nhà đầu tư cá nhân
Khi lãi suất tăng mạnh, người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, sẽ buộc phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong khi đó, các nhà đầu tư BĐS sẽ thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn đang leo thang.
- Khoản vay Ưu đãi: Áp lực còn đến từ các khoản vay mua nhà ưu đãi trong những năm gần đây. Sau giai đoạn ưu đãi chỉ từ , khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung cứ tiếp tục tăng lên, áp lực trả nợ sẽ rất lớn, khiến nhiều khách hàng rơi vào tình trạng “chưa trả đồng vốn nào, nhưng lãi đã tăng gấp đôi”.
- Mất thanh khoản: Khi suy giảm thanh khoản thị trường, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn, làm gia tăng nguy cơ Rủi ro nợ xấu quay trở lại hệ thống tín dụng.
- Bài học Lịch sử: Trong quá khứ, thị trường từng trải qua chu kỳ suy giảm mạnh giai đoạn 2011-2013, khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng , khiến nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải bán tháo tài sản, khiến giá nhà đất ở nhiều khu vực giảm .
II. Rủi ro Kép và Hệ quả lên Nguồn cung Thị trường Bất động sản
VARS đánh giá doanh nghiệp bất động sản là nhóm phải đối mặt với rủi ro kép khi lãi suất tăng, đe dọa trực tiếp đến dòng tiền và tiến độ dự án.
1. Chi phí Tài chính Tăng Cao và Nguy cơ Rủi ro nợ xấu
Một mặt, doanh nghiệp phải gánh chi phí tài chính cao hơn cho các khoản vay triển khai dự án; mặt khác, sức mua trên thị trường sẽ suy giảm khi người dân khó tiếp cận vốn vay. Trong khi đó, kênh huy động qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi.
- Đứt gãy Dòng tiền: Việc phần lớn nguồn cung là các dự án hình thành trong tương lai khiến dòng tiền ứng trước từ khách hàng bị đứt gãy, làm áp lực tài chính càng lớn.
- Nguy cơ tạm dừng: Khi chi phí tín dụng tăng và năng lực tài chính có hạn, không ít dự án có nguy cơ phải tạm dừng hoặc chậm tiến độ, gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới niềm tin của người mua và nhà đầu tư thứ cấp, làm gia tăng Rủi ro nợ xấu cho toàn thị trường.
2. Tác động Lãi suất đến Nguồn cung và Hạ tầng
Mặt bằng lãi suất cao kéo dài còn làm suy yếu khả năng mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới. Nhiều doanh nghiệp sẽ chọn “án binh bất động” thay vì mở rộng đầu tư nhằm hạn chế thua lỗ, khiến nguồn cung nhà ở có nguy cơ sụt giảm rõ rệt trong trung hạn.
Hệ quả khác là tác động lãi suất còn gián tiếp làm chậm tiến độ nhiều dự án giao thông trọng điểm do chi phí nguyên vật liệu, nhân công và giải phóng mặt bằng tăng cao. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến kỳ vọng tăng giá của các khu vực từng được dự báo “hưởng lợi từ hạ tầng”, khiến nhà đầu tư thứ cấp rơi vào thế khó.
III. Triển vọng Dài hạn và Khuyến nghị Kiểm soát Rủi ro
Mặc dù đối mặt nhiều thử thách, triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá là tích cực, nhờ nền tảng nhu cầu nhà ở thực lớn và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ.
- Phân khúc Bền vững: Các phân khúc như nhà ở, bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê và bán lẻ vẫn giữ được sức cầu ổn định.
- Lưu ý Khách hàng: Khách hàng nên lưu ý lựa chọn các dự án do chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính vững, đảm bảo pháp lý và tiến độ thi công, đặc biệt với các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.
Tóm lại, Bất động sản tăng lãi suất là một yếu tố không thể tránh khỏi đang tạo ra những thử thách mới. Trong giai đoạn này, việc kiểm soát chặt chẽ tỷ lệ đòn bẩy tài chính (không nên vượt quá giá trị tài sản) là yêu cầu tiên quyết đối với nhà đầu tư cá nhân, nhằm tránh rơi vào vòng xoáy suy giảm thanh khoản và nguy cơ Rủi ro nợ xấu khi lãi suất tiếp tục nhích lên.
Xem thêm Dự án BĐS >>> https://auracapital.com.vn/du-an-bds/
