Tuy nhiên, đằng sau diễn biến này không đơn thuần là câu chuyện của phân khúc cho thuê mà phản ánh một thực tế lớn hơn: nhu cầu về những sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của người trẻ đang ngày càng gia tăng trong khi nguồn cung lại chưa theo kịp.
Nhu cầu thuê nhà tăng không chỉ vì mùa tuyển sinh
Là trung tâm kinh tế, giáo dục và việc làm lớn của khu vực phía Bắc, Hà Nội mỗi năm thu hút hàng trăm nghìn sinh viên, lao động trẻ và người nhập cư đến học tập, làm việc và sinh sống. Giai đoạn từ tháng 6 đến tháng 9 hằng năm thường là thời điểm nhu cầu thuê nhà tăng mạnh khi các gia đình bắt đầu tìm chỗ ở cho con em chuẩn bị bước vào năm học mới.
Tuy nhiên, lực cầu trên thị trường thuê nhà hiện nay không chỉ đến từ nhóm sinh viên. Đối với phần lớn người trẻ mới đi làm, lao động phổ thông hay các gia đình trẻ, việc sở hữu nhà ở vẫn là mục tiêu cần nhiều năm tích lũy. Trong bối cảnh đó, thuê nhà dài hạn trở thành giải pháp phù hợp để ổn định cuộc sống trước khi có đủ khả năng tài chính để mua nhà.
Bên cạnh đó, quá trình chỉnh trang đô thị, đầu tư hạ tầng và giải phóng mặt bằng tại Hà Nội cũng đang tạo ra nhu cầu thuê nhà mới. Theo UBND TP Hà Nội, hiện các địa phương trên địa bàn đang triển khai giải phóng mặt bằng khoảng 1.428 dự án. Trong số này có nhiều công trình trọng điểm như đường Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu – Voi Phục, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo cùng hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn khác.
Riêng các dự án trọng điểm đã tác động trực tiếp đến hàng nghìn hộ dân. Xa hơn, trong giai đoạn 2026 – 2030, Hà Nội dự kiến thu hồi gần 24.824 ha đất để triển khai hơn 3.100 dự án phát triển kinh tế – xã hội. Điều này đồng nghĩa nhu cầu thuê nhà tạm cư, thuê nhà trong thời gian chờ bố trí tái định cư sẽ tiếp tục tăng trong nhiều năm tới.
Trong khi đó, nguồn cung nhà tái định cư chưa thể đáp ứng ngay nhu cầu phát sinh. Không ít hộ dân dù đã có phương án tái định cư vẫn lựa chọn thuê nhà gần nơi ở cũ để duy trì công việc, việc học của con cái cũng như các mối quan hệ xã hội. Điều này tiếp tục tạo thêm áp lực cho thị trường nhà ở cho thuê, đặc biệt tại khu vực nội thành.
Thiếu hụt các sản phẩm nhà ở khởi đầu
Theo VARS IRE, sự gia tăng nhu cầu thuê nhà thực chất là biểu hiện của một vấn đề sâu xa hơn, đó là sự thiếu hụt các sản phẩm “nhà ở khởi đầu” dành cho người trẻ.
Trước đây, người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn ở phân khúc giá phù hợp như căn hộ diện tích nhỏ, nhà tập thể cải tạo, các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền hoặc các khu chung cư tại vùng ven. Đây được xem là những lựa chọn đầu tiên giúp người dân từng bước tích lũy tài sản và tiến tới sở hữu nhà ở.
Tuy nhiên, những năm gần đây, nguồn cung mới thuộc phân khúc này ngày càng hạn chế. Giá đất liên tục tăng, chi phí xây dựng leo thang khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn khi phát triển các dự án nhà ở có giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân.
Hệ quả là cơ cấu sản phẩm trên thị trường ngày càng lệch về phân khúc trung và cao cấp. Dữ liệu của VARS IRE cho thấy từ quý 3/2024 đến nay, mặt bằng giá căn hộ thương mại tại Hà Nội liên tục tăng và các dự án mở bán mới chủ yếu được chào bán từ khoảng 60 triệu đồng/m2 trở lên.
Tại TP.HCM và khu vực mở rộng sau sáp nhập, người mua có nhiều lựa chọn hơn, nhưng để sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ, phần lớn người trẻ vẫn cần đến sự hỗ trợ từ gia đình hoặc phải chấp nhận các khoản vay dài hạn.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2025 cả nước có khoảng 28,1 triệu hộ gia đình, tăng gần 1,3 triệu hộ so với năm 2019, tương đương khoảng 217.000 hộ mới mỗi năm. Dù vậy, tốc độ gia tăng số hộ gia đình đã thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2014 – 2019, khi bình quân mỗi năm có thêm khoảng 520.000 hộ gia đình mới.
VARS IRE cho rằng một trong những nguyên nhân đáng chú ý là giá nhà liên tục tăng cao, khiến lộ trình an cư của người trẻ thay đổi đáng kể. Thay vì sớm mua nhà và tách hộ như trước đây, nhiều người lựa chọn tiếp tục sống cùng cha mẹ, kéo dài thời gian thuê nhà hoặc duy trì mô hình gia đình đa thế hệ để giảm áp lực tài chính.
Xu hướng này đã xuất hiện tại nhiều quốc gia phát triển và đang ngày càng rõ nét tại Việt Nam. Điều đó cho thấy nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn, nhưng đang bị kìm hãm bởi khoảng cách ngày càng xa giữa thu nhập và giá nhà.
Bài toán không chỉ của thị trường bất động sản
Theo VARS IRE, câu chuyện nhà ở khởi đầu không chỉ là vấn đề riêng của thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế – xã hội của các đô thị lớn.
Khi chi phí nhà ở chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong thu nhập, người trẻ sẽ mất nhiều thời gian hơn để tích lũy tài sản, nâng cao trình độ chuyên môn hoặc đầu tư cho tương lai. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng gặp khó khăn hơn trong việc thu hút và giữ chân lao động khi chi phí sinh hoạt tại các đô thị lớn ngày càng đắt đỏ.
Từ thực tế đó, VARS IRE cho rằng cần khôi phục hệ sinh thái nhà ở giá phù hợp, trong đó nhà ở cho thuê chuyên nghiệp phải được xem là một cấu phần quan trọng bên cạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý.
Theo đơn vị này, Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong việc xây dựng cơ chế phát triển nhà ở cho thuê thông qua quy hoạch, quỹ đất, nguồn vốn, chính sách tài chính và kiểm soát giá thuê.
Một số giải pháp được đề xuất gồm cho phép giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn đầu vận hành dự án, hoặc áp dụng cơ chế thanh toán tiền sử dụng đất theo tiến độ khai thác thực tế.
Bên cạnh đó, cần nghiên cứu cơ chế chuyển đổi linh hoạt giữa cho thuê và bán. Đối với phần diện tích chuyển sang bán, chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi đưa sản phẩm ra thị trường. Ngược lại, phần diện tích tiếp tục duy trì cho thuê dài hạn có thể được áp dụng cơ chế ưu đãi phù hợp nhằm khuyến khích doanh nghiệp duy trì nguồn cung ổn định.
Theo VARS IRE, kinh nghiệm quốc tế cho thấy yếu tố quyết định sự thành công của mô hình nhà ở cho thuê không nằm ở việc giới hạn lợi nhuận của doanh nghiệp mà là khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp. Vì vậy, cần xây dựng cơ chế xác định lợi nhuận theo nguyên tắc thị trường, gắn với chi phí vốn và mức độ rủi ro của từng dự án.
Khi nguồn cung nhà ở cho thuê được bổ sung với quy mô đủ lớn, các đô thị sẽ có thêm nhiều “chốn an cư khởi đầu” cho người trẻ. Đây được xem là nền tảng quan trọng để hình thành các hộ gia đình mới, duy trì lực lượng lao động và bảo đảm sự phát triển bền vững của các thành phố trong dài hạn.
Đề xuất việc tính thuế với chuyển nhượng nhà đất kê khai giá thấp
