Đất nền Hoà Lạc – Trong tâm lý đầu tư truyền thống và các diễn đàn chia sẻ kinh nghiệm, nhiều nhà đầu tư vẫn giữ vững quan niệm rằng, việc sở hữu bất động sản (BĐS) nằm cận kề các cơ sở giáo dục lớn sẽ đảm bảo khả năng sinh lời bền vững, coi đây là một công thức “một vốn bốn lời” hiển nhiên. Tuy nhiên, thực tế thị trường đã chứng minh rằng sự đơn giản hóa này là một sai lầm đắt đỏ. Có không ít khu vực mặc dù nằm ngay sát các trường đại học lớn nhưng giá trị đất nền vẫn trì trệ, “ì ạch” cả chục năm trời do thiếu động lực nội tại và kết nối hạ tầng. Vấn đề cốt lõi không nằm ở khoảng cách vật lý tính từ cổng trường, mà nằm ở chất lượng tổng thể của tọa độ giá trị và khả năng khai thác dòng tiền thực tế. Để thành công trong việc lựa chọn, đặc biệt là với các khu vực đang phát triển chiến lược như Hòa Lạc, việc áp dụng 3 tiêu chí chọn đất nghiêm ngặt và chuyên sâu là điều kiện tiên quyết quyết định tiềm năng sinh lời Hòa Lạc trong dài hạn.
Tiêu chí 1: Dòng Người Thật và Nhu cầu Ổn định — Phân tích Cầu Thực Chất lượng Cao
Yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất quyết định khả năng sinh lời bền vững của đất gần trường đại học sinh lời chính là quy mô, tính chất, và tính ổn định của dòng người sử dụng vị trí đó.Nhà đầu tư cần đánh giá nghiêm túc, không chỉ dựa vào con số hiện tại, mà là mục tiêu quy mô người học và chuyên gia chính thức.
-
ĐHQGHN (Giáo dục): Quy mô sử dụng đất khoảng 1.113,7 ha trong đó khu dự án Đai học quốc gia Hà Nội là 887,9 ha, các cơ sở nghiên cứu cao cấp là 112,1 ha, khu tái định cư là 113,7 ha. Theo chiến lược, đến năm 2030, Hòa Lạc sẽ bảo đảm điều kiện học tập, nghiên cứu và sinh hoạt cho khoảng 60.000 người học, tiến tới quy mô khoảng 80.000 sinh viên vào năm 2035, góp phần nâng tổng quy mô của toàn ĐHQGHN đạt 100.000 người học, 3.500 học sinh chuyên và 6.550 cán bộ, nhân viên.. Sự dịch chuyển quy mô lớn này tạo ra tần suất đi lại và nhu cầu ở thực cao. Nhiều trường trong ĐHQGHN đã dịch chuyển dần về Hoà Lạc như: Trường Đại học Việt Nhật, Trường Quốc Tế, Trường Đại học Luật, Trường Đại học Giáo dục, Trường Khoa học Liên ngành và Nghệ thuật,…. Hòa Lạc được định hướng không chỉ là nơi học tập mà là nơi hình thành “cuộc sống đại học”. Điều này bao gồm không gian học tập mở, khu nội trú cộng đồng sáng tạo, khu thể thao – văn hóa – sinh hoạt tinh thần, không gian đổi mới sáng tạo kết nối sinh viên với doanh nghiệp và tổ chức xã hội.
-
Khu CNC Hòa Lạc (Công nghệ): Đây là yếu tố định tính cao cấp. Theo bản đồ quy hoạch khu công nghệ cao Hòa Lạc tổng thể, khu CNC Hòa Lạc có diện tích là 1.586 ha, trải rộng trên địa bàn các huyện Thạch Thất, Quốc Oai (Hà Nội). Với vốn FDI Hòa Lạc gần tỷ USD và sự hiện diện của các tập đoàn công nghệ lớn, đất gần Khu CNC Hòa Lạc thu hút một lượng lớn chuyên gia, kỹ sư, người lao động có khả năng chi trả thuê nhà ở. Tiềm năng sinh lời Hòa Lạc được củng cố kép bởi cả cầu thuê sinh viên và cầu thuê người lao động.
-
Đến nay, có 84 dự án được chấp thuận đầu tư vào Khu Công nghệ cao Hòa Lạc với tổng vốn đăng ký là 3,4 tỷ USD. Một số công ty lớn trong khu CNC Hoà Lạc như:
- Viettel: Mặc dù là một tập đoàn công nghệ nội địa, Viettel có một vị thế vững chắc trong khu công nghệ cao Hòa Lạc. Với sự đầu tư mạnh mẽ vào R&D và các dự án công nghệ cao, Viettel thể hiện cam kết đóng góp vào sự phát triển của ngành công nghệ Việt Nam.
- Nidec Copal Precision: Là một công ty Nhật Bản chuyên sản xuất các thiết bị điện tử chính xác, Nidec Copal Precision đã đầu tư một nhà máy lớn tại khu công nghệ cao Hòa Lạc. Sự hiện diện của công ty này giúp nâng cao năng lực sản xuất và xuất khẩu các sản phẩm điện tử của Việt Nam.
- Hanwha Techwin: Tập đoàn Hàn Quốc này sản xuất các sản phẩm an ninh và giám sát, đóng góp vào việc đảm bảo an ninh trật tự và an toàn xã hội.
Tiêu chí 2: Khả năng Thương mại Hóa Mặt tiền — Biến Vị trí thành Dòng Tiền Khai thác
Khoảng cách vật lý sẽ trở nên vô nghĩa nếu vị trí đất không thể biến thành giá trị kinh tế. Tiêu chí thứ hai này tập trung vào tính ứng dụng, tính khai thác thực tế và khả năng thương mại hóa của vị trí đất.
Khai thác Dịch vụ và Tạo Lập Hệ sinh thái Hậu cần
Khả năng thương mại hóa tăng cao khi giá trị khai thác tăng. Khu vực cần phải có khả năng hình thành một hệ sinh thái dịch vụ hậu cần phát triển đồng bộ, không chỉ là các quán xá đơn lẻ, mà còn là các tiện ích sinh hoạt, khu giải trí và đặc biệt là khu nhà trọ/căn hộ dịch vụ quy củ. VD như Siêu thị Big Trend – siêu thị giá rẻ thu hút nhiều sinh viên, sân pickleball,….Đất chỉ tăng giá khi nó nằm trên mặt tiền sáng, đường lớn, dễ dàng giao thương, có khả năng tạo ra dòng tiền dịch vụ.
Nhà đầu tư đất Hòa Lạc có lợi thế lớn khi có thể nhắm đến hai đối tượng thuê: sinh viên và người lao động làm việc tại Khu Công nghệ cao. Việc xây dựng nhà trọ chất lượng cao, hoặc căn hộ dịch vụ mini, sẽ đảm bảo dòng tiền khai thác ổn định, khác biệt hoàn toàn so với những vị trí chỉ nằm im chờ tăng giá vốn.
Tiêu chí 3: Kết nối Hạ tầng Giao thông Đồng bộ — Yếu tố Quyết định Tiềm năng Sinh lời Đất nền Hòa Lạc
Ngay cả khi có đông sinh viên và khả năng thương mại, nếu vị trí bị cô lập về giao thông, tiềm năng đất vẫn chỉ nằm trên giấy. Tiêu chí thứ ba là sự kết nối đồng bộ và tầm nhìn phát triển kết nối hạ tầng đại học trong tương lai.
Đòn bẩy Hạ tầng Quyết định Tiềm năng Sinh lời Hòa Lạc
Yếu tố quyết định tạo nên tiềm năng sinh lời Hòa Lạc chính là sự đầu tư dồn nén vào hạ tầng giao thông. Với tổng chiều dài khoảng 39,6km, tuyến chính bắt đầu từ ngã tư Văn Cao – Hoàng Hoa Thám, kéo dài qua Ngọc Khánh – Láng – Đại lộ Thăng Long, và kết thúc tại ga Thạch Bình (Hòa Lạc). Việc tuyến đường sắt đô thị Metro số 5 (Văn Cao – Hòa Lạc) không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển giữa trung tâm Hà Nội và khu công nghệ cao Hòa Lạc xuống còn khoảng 30 phút, mà còn mở ra không gian phát triển đô thị, công nghiệp công nghệ cao, giáo dục, nghiên cứu khoa học ở khu vực phía Tây Thủ đô. Đây được kỳ vọng sẽ là một trong những tuyến đường sắt quan trọng nhất, tạo cú hích cho chiến lược phát triển đô thị bền vững và mở rộng không gian Hà Nội đến năm 2045.
Sự đồng bộ của kết nối hạ tầng đại học này (gồm Đại lộ Thăng Long, các tuyến vành đai và Metro số 5) là chìa khóa để thu hút không chỉ sinh viên mà cả giảng viên và người lao động có nhu cầu đi lại linh hoạt giữa nơi làm việc/học tập và trung tâm thành phố. Những lô đất gần các điểm dừng đỗ của Metro số 5 tại Hòa Lạc sẽ có giá trị nhân lên theo cấp số nhân, thể hiện đúng bản chất của tọa độ giá trị theo mô hình TOD.
IV. Kết luận Chiến lược: Đất gần ĐHQGHN Hòa Lạc là Tọa độ Vàng
Đất gần trường đại học sinh lời chỉ khi hội đủ cả 3 tiêu chí chọn đất đã phân tích chuyên sâu. Khu vực đất gần ĐHQGHN Hòa Lạc là một ví dụ điển hình hiếm hoi tại Hà Nội đáp ứng hoàn hảo cả ba tiêu chí: Dòng người lớn, khả năng thương mại hóa cao, và kết nối hạ tầng đại học mạnh mẽ. Tiềm năng sinh lời Hòa Lạc là rõ ràng, nhưng nhà đầu tư cần phải cực kỳ chọn lọc. Ưu tiên các vị trí pháp lý minh bạch và có khả năng khai thác dịch vụ cho thuê.
Xem thêm dự án BĐS >>> https://auracapital.com.vn/du-an-bds/
